전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율이에요. 보증금 1억원을 월세로 바꾸고 전환율이 4.5%라면, 1년에 450만원, 한 달에 37만 5천원을 내는 셈이에요.
계산식은 간단해요. 월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12예요.
법정 상한은 기준금리 + 2%
주택임대차보호법은 계약 기간 중에 전세를 월세로 바꾸거나 계약갱신요구권을 써서 재계약할 때, 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 2%" 중 낮은 비율을 넘지 못하게 해요. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%예요.
다만 새로 맺는 계약에는 이 상한이 강제되지 않아요. 그래서 시장에서 실제로 쓰는 전환율은 지역과 집 종류에 따라 5~6%대인 경우도 많아요. 한국부동산원이 매달 지역별 전월세 전환율을 공개하니 함께 비교해 보세요.
예시: 전세 3억원을 보증금 1억원 반전세로
| 전환율 | 월세 | 1년 월세 |
|---|---|---|
| 4% | 666,666원 | 7,999,992원 |
| 4.5% | 750,000원 | 9,000,000원 |
| 5% | 833,333원 | 9,999,996원 |
| 5.5% | 916,666원 | 10,999,992원 |
| 6% | 1,000,000원 | 12,000,000원 |
2억원이 월세로 바뀌는 경우예요. 전환율이 1%포인트만 달라져도 한 달 월세가 약 16만원씩 차이 나요.
반대로 월세를 보증금으로 바꾸면
월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율로 계산해요. 월세 50만원을 4.5%로 바꾸면 50만 × 12 ÷ 0.045 ≈ 1억 3,333만원이에요.
전세와 월세, 어느 쪽이 나을까요?
목돈을 은행에 맡기거나 대출 이자를 아끼는 것과 비교해 보면 판단하기 쉬워요.
- 전세대출 금리가 전환율보다 낮다면, 대출을 받아서라도 전세로 사는 편이 매달 나가는 돈이 적어요.
- 예금 금리가 전환율보다 높다면 보증금을 돌려받아 예금하고 월세를 내는 편이 유리할 수 있어요. 다만 예금 이자에는 15.4% 세금이 붙어요.
- 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어서, 보증금이 클수록 전세보증보험 가입 여부를 꼭 따져 봐야 해요.